Дата публикации: 22 октября 2025 г. Время чтения: 13 минут

Как подарить квартиру близкому родственнику

Введение: новая эра дарения недвижимости

Передача квартиры или дома своим близким — это всегда значимый, очень личный и, не побоимся этого слова, душевный жест, который фиксирует не только имущественные, но и семейные связи. Именно поэтому договор дарения десятилетиями остается самым популярным способом передачи прав собственности внутри семьи.

Специалисты агентства недвижимости «Владис» подготовили экспертный материал, который поможет вам разобраться в процессе дарения квартиры близкому родственнику. Сегодня мы поговорим о том, как провести эту сделку максимально быстро, надежно и, главное, налогово-выгодно, учитывая все значимые нововведения 2025 года.

Срочность и актуальность: почему 2025 год меняет правила игры

С января 2025 года законодательство в сфере дарения недвижимости претерпело ключевые изменения. Запомните главную дату: с 13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ, согласно которому все договоры дарения недвижимого имущества между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Раньше к нотариусу нужно было обращаться только при дарении долей или недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. Теперь же дарственная на квартиру — будь то целая квартира или ее часть — обязательно должна быть заверена нотариусом.

Преимущества новых правил для дарителя и одаряемого

Казалось бы, дополнительные требования — это всегда усложнение и лишние расходы. Однако в случае с дарением квартиры это не так, и вот почему новые правила — это, безусловно, шаг к повышению чистоты сделки и гарантиям:

Гарантия законности: Нотариус, как независимый и высококвалифицированный юрист, проводит правовую экспертизу всех документов, проверяет дееспособность сторон и законность самой сделки. Это снижает риск оспаривания договора дарения в будущем.
Эффективность и ускорение: После заверения договора нотариус сам, в электронном виде, передает документы на регистрацию в Росреестр. Вам больше не нужно посещать МФЦ или подавать бумаги лично. Это максимально ускоряет процесс. Регистрация перехода права собственности занимает не более 24 часов!
Защита интересов: Нотариус гарантирует, что все существенные условия сделки соблюдены, что особенно важно при дарении недвижимости с обременениями или при участии несовершеннолетних.

Фундамент сделки: кто признается «близким родственником» для налоговой льготы

Когда речь идет о дарении квартиры, ключевой вопрос, определяющий финансовую выгоду сделки, кроется в определении родства. В России законодательство предоставляет значимую преференцию: дарение между близкими родственниками не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это означает, что одаряемый, получивший недвижимость в подарок от члена семьи, полностью освобождается от уплаты 13% или 15% от кадастровой стоимости объекта, что могло бы составить сотни тысяч, а то и миллионы рублей. Согласитесь, это огромный плюс.

Чтобы воспользоваться этой существенной налоговой льготой, необходимо четко понимать, кого закон признает «близким родственником» или «членом семьи».

Юридическое определение близкого родства

Перечень лиц, на которых распространяется налоговое освобождение, строго регламентирован Семейным кодексом Российской Федерации. В эту категорию входят:

Супруги: Важно, чтобы брак был официально зарегистрирован в органах ЗАГС. Фактическое совместное проживание или гражданский брак налоговой льготы не дают.
Родители и дети: Сюда относятся как родные, так и усыновители и усыновленные.
Дедушки, бабушки и внуки: Прямая линия родства позволяет передавать имущество между тремя поколениями без налоговых последствий.
Полнородные и неполнородные братья и сестры: Полнородными считаются те, у кого общие оба родителя. Неполнородные — те, у кого общий только один родитель (либо отец, либо мать).

Обратите внимание, что двоюродные братья и сестры, тети, дяди и племянники не считаются близкими родственниками для целей налогового освобождения при дарении. Если вы совершаете договор дарения с этими лицами, одаряемому придется заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале (13% или 15%) с рыночной или кадастровой стоимости подарка, как и в случае с посторонним человеком.

Ключевое условие: документальное подтверждение связи

Налоговое освобождение не предоставляется автоматически, оно требует подтверждения. Чтобы сделка была признана налогово-выгодной, одаряемый должен иметь на руках полный пакет документов, подтверждающих близкое родство с дарителем.

В зависимости от степени родства, потребуется предоставить цепочку свидетельств или других официальных бумаг, например:

Между родителями и детьми: Свидетельство о рождении ребенка.
Между супругами: Свидетельство о заключении брака.
Между бабушкой и внуком: Свидетельство о рождении родителя (доказывающее связь бабушки с родителем) и свидетельство о рождении внука (доказывающее связь родителя с внуком).

Эти документы нотариус внимательно изучит при подготовке дарственной, а впоследствии они будут необходимы для корректного декларирования доходов перед налоговой инспекцией (даже при нулевой ставке декларация может потребоваться). Заранее собранный и полный пакет документов — это гарантия того, что вы сэкономите значительные средства и время.

Обязательный нотариат 2025: пошаговый порядок оформления дарственной

С введением обязательного нотариального удостоверения дарственных (с 13 января 2025 года) процесс передачи квартиры стал более структурированным и, что важно, значительно более безопасным для обеих сторон. Фактически, нотариус взял на себя роль гаранта чистоты сделки и ускорителя бюрократических процедур. Это не усложнение, а новый стандарт комфорта и надежности.

Давайте пошагово разберем, как теперь происходит оформление дарственной.

Этап 1. Предварительная подготовка документов

Прежде чем отправиться к нотариусу, необходимо собрать полный пакет бумаг. Этот этап крайне важен, так как отсутствие даже одной справки может затормозить весь процесс. Вам понадобятся удостоверения личности, документы на недвижимость и, что особенно важно для получения налоговой льготы, документы, подтверждающие близкое родство. Полный и подробный перечень всех необходимых документов мы рассмотрим в следующем разделе.

Этап 2. Обращение к нотариусу и проверка чистоты сделки

Собрав все документы, даритель и одаряемый обращаются к любому удобному нотариусу (привязки к месту нахождения недвижимости или регистрации сторон нет).

Функции нотариуса на этом этапе многогранны:

Правовая экспертиза: Специалист внимательно проверяет все предоставленные документы на их подлинность и юридическую силу.
Проверка дееспособности: Нотариус удостоверяется, что обе стороны действуют добровольно, адекватно оценивают свои действия и полностью дееспособны. Это критически важный момент для предотвращения оспаривания договора дарения.
Отсутствие обременений: Нотариус сам запрашивает актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы подтвердить право собственности дарителя и убедиться, что квартира не находится в залоге, под арестом или под каким-либо другим обременением.

По сути, нотариус выступает в роли вашего личного юридического консультанта. Вы можете задать ему все интересующие вопросы относительно условий дарения, налоговых последствий и дальнейшего распоряжения квартирой.

Этап 3. Составление и нотариальное удостоверение договора

На основании собранных данных и результатов проверки нотариус составляет проект договора дарения. Текст документа должен содержать существенные условия, без которых он не будет иметь юридической силы.

Обязательные данные, которые фиксируются в дарственной:

Полные данные о сторонах: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации дарителя и одаряемого.
Подробное и точное описание квартиры: полный адрес, площадь (общая и жилая), этаж, кадастровый номер объекта, номер записи ЕГРН и дата его присвоения.
Четкое указание на безусловность передачи дара: договор дарения — это безвозмездная сделка. Не допускается включение в него условий, обязывающих одаряемого совершить что-либо взамен или передать дар после смерти дарителя (для этого существует завещание).

После того как стороны ознакомились с текстом и подтвердили свое согласие, нотариус удостоверяет договор дарения своими подписью и печатью.

Этап 4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Именно здесь проявляется главное удобство новых правил 2025 года.

Автоматическая подача и скорость: Нотариус, удостоверивший сделку, обязан самостоятельно и, как правило, в тот же день, подать заявление и все необходимые документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр в электронном виде.

Это означает, что личное посещение МФЦ или Росреестра дарителю и одаряемому больше не требуется. Процедура регистрации занимает не более 24 часов с момента получения электронных документов нотариуса. В результате одаряемый становится полноправным собственником максимально быстро.

Портфель документов: полный список бумаг для нотариуса

Успех и скорость сделки по дарению квартиры напрямую зависят от одного фактора — полноты и корректности собранного документального портфеля. Нотариус, как мы уже знаем, проведет тщательную проверку, поэтому специалисты агентства недвижимости «Владис» рекомендуют готовиться заранее. Соберите полный пакет, и ваша дарственная будет оформлена без задержек.

Основной пакет документов для беспрепятственной сделки

Для нотариального удостоверения договора дарения вам потребуется подготовить следующее:

Удостоверения личности: Оригиналы паспортов дарителя и одаряемого.
Подтверждение права собственности: Основным документом, подтверждающим право дарителя на недвижимость, является актуальная Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если право было зарегистрировано до июля 2016 года, может также потребоваться старое Свидетельство о праве собственности.
Правоустанавливающий документ: Этот документ объясняет, на каком основании даритель получил квартиру в собственность. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство или другой аналогичный документ.
Подтверждение близкого родства: Для получения налоговой льготы обязательна документальная цепочка, доказывающая родственную связь: свидетельства о рождении, свидетельство о заключении брака (для супругов), а в случае смены фамилии — соответствующие справки.

Условия, требующие дополнительных документов

В зависимости от статуса квартиры или участников сделки, нотариус может потребовать дополнительные важные бумаги:

Согласие супруга: Если квартира была приобретена дарителем в браке, она считается совместной собственностью, даже если право зарегистрировано только на его имя. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (или супруги) дарителя на совершение сделки. Учтите, что стоимость заверения такого согласия начинается в среднем от 2 500 рублей.
Обременение и ипотека: Если недвижимость находится в залоге у банка (ипотека), необходимо получить официальное согласие банка-кредитора на дарение. Банк должен дать разрешение на смену собственника при сохранении залога.
Защита уязвимых категорий: В сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане? Потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также паспорта законных представителей (родителей, опекунов). Органы опеки следят, чтобы дарение не ухудшало жилищные права ребенка.
Техническая документация: Если квартира — старый объект (например, приватизированная в начале 90-х) и не стоит на кадастровом учете, нотариус может запросить Технический паспорт для точной идентификации объекта и сверки данных о площади.

Тщательная подготовка всех этих бумаг гарантирует, что нотариус быстро проведет проверку, составит договор дарения, и уже через 24 часа одаряемый станет полноправным собственником.

Финансовая сторона дарения: расходы на госпошлину и тарифы нотариуса (цифры 2025)

Вопрос цены всегда является одним из ключевых. Хотя дарение квартиры близкому родственнику освобождено от крупного налога (НДФЛ), сама процедура оформления требует оплаты обязательных сборов и услуг нотариуса. Благодаря нововведениям 2025 года эти расходы стали более прозрачными, хотя и возросли.

Специалисты агентства недвижимости «Владис» детально проанализировали три основные статьи расходов, с которыми вы столкнетесь при оформлении дарственной.

1. Государственная пошлина за регистрацию права (оплачивает одаряемый)

Это обязательный федеральный сбор за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Росреестре. Оплату, по закону, производит одаряемый, то есть тот, кто получает квартиру в дар.

Актуальная сумма 2025 года: Обратите внимание, что с 1 января 2025 года размер государственной пошлины увеличился и составляет 4 000 рублей. До этого сумма была вдвое меньше.

Данная пошлина является фиксированной и не зависит от региона или кадастровой стоимости квартиры. Нотариус оплачивает этот сбор от вашего имени, когда подает документы на регистрацию в электронном виде, что избавляет вас от необходимости посещать банк или терминал.

2. Нотариальные тарифы (складываются из двух частей)

После введения обязательного нотариата (с 13.01.2025) услуги нотариуса составляют основную часть расходов. Стоимость складывается из федерального тарифа (непосредственно за совершение нотариального действия) и регионального тарифа (за техническую и правовую работу).

А. Федеральный тариф (нотариальный сбор)

Этот тариф рассчитывается как процент от кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в Выписке из ЕГРН:

Ставка: 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
Ограничения: Установлены четкие лимиты: сумма сбора должна быть не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Это защищает вас от чрезмерных расходов при дарении очень дорогой недвижимости.

Б. Региональный тариф (услуги правового и технического характера)

Эта часть оплаты взимается за техническую работу нотариуса: правовую экспертизу документов, составление договора дарения, печать, хранение и, что самое главное, за электронную подачу документов в Росреестр и консультационное сопровождение.

Вариативность: Сумма сильно варьируется в зависимости от региона. Например, в крупных городах, таких как Москва, этот тариф может составлять около 7 000 рублей.
Итоговая стоимость: Если просуммировать федеральный и региональный тарифы, итоговая стоимость нотариальных услуг при оформлении дарственной в 2025 году в среднем составит от 20 000 до 40 000 рублей, в зависимости от региона и стоимости вашей квартиры.

3. Дополнительные расходы (по необходимости)

Помимо основных платежей, могут возникнуть сопутствующие траты, о которых тоже следует помнить:

Согласие супруга: Если требуется нотариальное согласие супруга дарителя, это добавляет в смету от 2 500 рублей.
Выписка из ЕГРН: Если вы заказываете бумажный экземпляр самостоятельно, его стоимость составляет приблизительно 1 740 рублей.
Оценка имущества: В большинстве случаев при дарении близкому родственнику не требуется, но может понадобиться для подтверждения стоимости в особых ситуациях.

Подведем итог: При дарении близкому человеку вы платите только фиксированную пошлину (4 000 рублей) и нотариальные тарифы. Отсутствие НДФЛ делает этот способ наиболее выгодным способом передачи прав собственности в семье.

Налогообложение (НДФЛ) при дарении: подарки, не облагаемые налогом

Налоговая выгода — это главный аргумент в пользу договора дарения внутри семьи. Специалисты агентства недвижимости «Владис» хотят, чтобы вы четко понимали, как работают налоговые правила в 2025 году и какую экономию они вам гарантируют.

Налоговая выгода: НДФЛ при дарении близким родственникам

Запомните основное правило, касающееся близких родственников:

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении квартиры близкому родственнику составляет 0%.

Это правило действует независимо от рыночной или кадастровой стоимости квартиры. Налоговая льгота распространяется на всех членов семьи, перечисленных в главе II нашей статьи (супруги, родители/дети, бабушки/дедушки/внуки, братья/сестры).

Получая квартиру в дар, одаряемый полностью освобождается от необходимости подавать декларацию и платить НДФЛ со стоимости подарка, что делает этот способ передачи права собственности самым финансово привлекательным.

Контекст: налоги для дарения посторонним лицам

Чтобы в полной мере оценить эту льготу, важно понимать, что происходит, когда дарение совершается между людьми, не являющимися близкими родственниками (например, между тетей и племянником, или просто друзьями).

С 2025 года в России для доходов, полученных от дорогостоящих подарков (квартира всегда относится к таким), действует прогрессивная шкала НДФЛ:

Ставка 13%: Применяется к сумме дохода (стоимости квартиры) до 2,4 млн рублей.
Ставка 15%: Применяется к сумме превышения дохода свыше 2,4 млн рублей.

Пример расчета (наглядная иллюстрация)

Представим, что вы получили в дар квартиру от друга с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. Отсутствие родства мгновенно влечет налоговые обязательства:

Налог с суммы до 2,4 млн руб.: $2 400 000 \times 13\% = 312 000$ руб.
Налог с суммы превышения (5 млн – 2,4 млн = 2,6 млн руб.): $2 600 000 \times 15\% = 390 000$ руб.
Общий НДФЛ: $312 000 + 390 000 = 702 000$ рублей.

Видите, отсутствие родственных связей приводит к налоговой нагрузке в 702 000 рублей. Именно эту колоссальную сумму экономит одаряемый, являющийся близким родственником.

НДФЛ при продаже подаренной квартиры

Даже после получения квартиры в дар необходимо думать о будущей продаже. Здесь также действуют строгие временные рамки:

Минимальный срок владения (3 года): Если вы получили квартиру в подарок от близкого родственника, то для продажи без уплаты НДФЛ необходимо владеть ею минимум 3 года.
Продажа до 3 лет: Если вы решите продать недвижимость раньше, вы обязаны будете уплатить НДФЛ (13% или 15%) с полученного дохода. Однако ваш налогооблагаемый доход можно уменьшить одним из двух способов:
- На сумму имущественного вычета в 1 млн рублей.
- На сумму расходов, которые понес даритель на приобретение этой квартиры (при наличии подтверждающих документов).

Тщательное планирование срока владения поможет вам избежать дополнительных налоговых выплат в будущем.

Сравнение дарственной и завещания: что выбрать и почему

Когда вы решаете передать квартиру близкому человеку, перед вами неизбежно встает выбор: договор дарения или завещание. Хотя обе формы направлены на передачу права собственности, они кардинально отличаются по юридическим последствиям, срокам и финансовым затратам. Специалисты агентства «Владис» помогут вам взвесить все «за» и «против».

Договор дарения: скорость и безопасность

Дарственная идеальна, когда вы приняли окончательное решение и хотите, чтобы одаряемый стал собственником немедленно.

Преимущества дарения:

Главный плюс — это моментальная передача прав. Право собственности переходит сразу после регистрации в Росреестре (в течение 24 часов через нотариуса). Дополнительно, при дарении близкому родственнику вы получаете значимую налоговую льготу — НДФЛ составляет 0%. Сама сделка, заверенная нотариусом, имеет высокий уровень защиты и практически не поддается оспариванию наследниками, кроме строго определенных законом случаев (например, покушение на жизнь дарителя).

Недостатки дарения:

Основной минус — это необратимость и потеря контроля. Даритель немедленно утрачивает право собственности и возможность распоряжаться недвижимостью. Дарственную нельзя изменить после регистрации, и отменить ее крайне сложно. Кроме того, в договор невозможно включить условия о проживании дарителя в квартире после дарения, поскольку это противоречит самой сути безвозмездной сделки.

Завещание: гибкость и отложенный эффект

Завещание подходит, если вы хотите сохранить контроль над квартирой до конца жизни, но при этом обеспечить передачу имущества конкретному лицу.

Преимущества завещания:

Завещание дает гибкость и полный контроль. Даритель сохраняет право собственности и может отменить или изменить завещание в любой момент. Передача прав происходит только после смерти завещателя, что позволяет ему пользоваться недвижимостью неограниченно.

Недостатки завещания:

Основной недостаток связан с наследственным правом. Существует риск появления обязательной доли — это означает, что право на часть имущества получат другие наследники (например, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети), даже если они не указаны в завещании. Кроме того, процедура вступления в наследство длительна (не менее шести месяцев) и влечет дополнительные расходы для наследников на оплату услуг нотариуса (федеральный тариф) и оценку имущества.

Вывод

Если ваше решение твердо и вы хотите обеспечить близкому родственнику максимальную финансовую выгоду и юридическую чистоту прямо сейчас, выбирайте договор дарения. Это идеальное решение, когда нужна немедленная передача и абсолютная юридическая определенность.

FAQ: Ответы на частые вопросы о дарении квартир

Специалисты агентства недвижимости «Владис» собрали для вас наиболее популярные и важные вопросы, которые возникают у дарителей и одаряемых. Использование договора дарения в 2025 году стало безопаснее, но нюансы остаются.

Как быстро Росреестр регистрирует дарственную, заверенную нотариусом?

С учетом нововведений 2025 года, процедура регистрации права собственности максимально ускорилась. Нотариус подает документы в Росреестр в электронном виде. Благодаря этому, регистрация перехода права собственности занимает не более 24 часов с момента подачи. Это огромное преимущество, обеспечивающее высокую скорость и надежность сделки.

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку?

Да, вы можете подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку. Ребенок становится собственником, но управлять недвижимостью (например, продавать или сдавать ее в аренду) от его имени будут законные представители — родители или опекуны. Если несовершеннолетний получает квартиру в дар и при этом он не является членом семьи дарителя, может потребоваться разрешение органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка. При дарении от близкого родственника (родителя) разрешение опеки обычно не требуется.

Нужно ли платить НДФЛ, если я продам подаренную от матери квартиру через 2 года?

Да, платить НДФЛ нужно, несмотря на то что ваша мать — близкий родственник. Чтобы продать подаренную квартиру без налога, необходимо выдержать минимальный срок владения, который составляет 3 года. Если вы продаете недвижимость раньше (в вашем случае через 2 года), полученный доход будет облагаться НДФЛ по ставке 13% или 15% (по прогрессивной шкале 2025 года). Однако вы можете уменьшить налогооблагаемую базу, воспользовавшись имущественным вычетом в 1 млн рублей.

Что будет, если в договоре дарения не указать кадастровый номер квартиры?

Кадастровый номер квартиры является одним из существенных условий договора дарения, поскольку он позволяет однозначно идентифицировать объект недвижимости. Если этот номер не указан, договор будет считаться недействительным из-за отсутствия точного описания предмета сделки. Однако, поскольку с 2025 года все дарственные проходят через обязательное нотариальное удостоверение, нотариус, проводящий правовую экспертизу, просто не допустит такой ошибки и не заверит документ до тех пор, пока все идентификационные данные не будут внесены.

Можно ли подарить только долю в квартире?

Да, подарить долю в квартире можно. Более того, с 13 января 2025 года сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (включая договор дарения доли), также подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это правило введено для защиты прав сособственников и предотвращения мошенничества с долями.

Подведем итоги

Мы подробно разобрали, как подарить квартиру близкому родственнику в свете актуальных правил 2025 года. Главные выводы просты: процедура стала максимально безопасной благодаря обязательному нотариату, а регистрация перехода права собственности теперь занимает не более 24 часов. Самое важное — дарение внутри семьи сохраняет статус налогово-выгодной сделки (НДФЛ 0%).

Специалисты агентства недвижимости «Владис» рекомендуют не тратить время на самостоятельное изучение юридических тонкостей и утомительный сбор документов. Агентство «Владис» специализируется на полном сопровождении всех видов сделок с недвижимостью. Мы гарантируем, что процесс дарения, купли-продажи или обмена пройдет для вас максимально быстро, выгодно и без единой ошибки.